גל קסטל

חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות זכתה במכרז לבניית 199 יח"ד במסגרת 'מחיר למשתכן' באור יהודה * 40% מסך יחידות הדיור שתבנה החברה יוקצו לשוק החופשי

מתי בפעם האחרונה קיבלתם הנחה של 120,000 ש"ח? 5 דירות בפרויקט CONCEPT במגדל העמק יימכרו בהנחת ענק

שנת 2014 הגיעה לסיומה ונראה שגם השנה לא נפתרה בעיית הנדל"ן בישראל. אז מה היה לנו בשנת החולפת ומה מצפה לנו בשנת 2015? כל התשובות לפניכם.

בשנה האחרונה שוק הנדל"ן עבר תהפוכות רבות. השוק התאפיין בחוסר יציבות שנבעה בגלל חוסר ודאות. הרבה פרמטרים שאינם בשליטת חברות הבנייה השפיעו ישירות על השוק. בראש ובראשונה מזה חודשים ארוכים דיברו על חוק מע"מ 0 ותוכניות מחירי המטרה שהשר לפיד ניסה לקדם אבל כל תהליך החקיקה הזה נכון לרגע זה כידוע הוקפא עמוקות לאור פיזור הממשלה. הרוכשים היו מבולבלים ולא ידעו האם החוק יעבור ואם כן באיזה מתכונת ומה הוא יכלול ולכן כל המהלכים המקודמים ע"י נבחרי הציבור שלנו הובילו לחוסר ודאות שגרם לשוק להתנהל בחוסר יציבות.

הסוף ידוע לכולנו. כל הקריאות של מרבית העוסקים בתחום הנדל"ן שהחוק לא יועיל ולא יפתור את מצוקת מחירי הנדל"ן, לא סייעה לקהל הרוכשים שעמד וציפה לבהות. כל אותם "היושבים על הגדר" יאלצו כרגע לספוג עליית מחירים נוספות שחלו ותחול גם בהמשך למחירי הדירות.

הביקושים הקשיחים הקיימים ממילא בשוק הנדל"ן בנוסף לכל אותם הזוגות הצעירים ואלה שהיו צפויים לעמוד בקטגוריה של חוק מע"מ 0 – יהוו מסה לא קטנה של דורשי דירות שיאלצו להיתקל בהיצע דירות יחסית קטן ביחס לרמות לביקושים. כל אלה יביאו מיידית לעליית מחירים בענף.

ההמתנה לחוק מע"מ 0 הכניסה לחוסר ודאות גם את ענף דירות יד שנייה כיוון שמשפרי הדיור התקשו למכור דירות יד שנייה והמשמעות היא שכל משפרי הדיור ישבו גם הם על הגדר בציפייה שחוק מע"מ 0 יעבור.

פרמטר נוסף שהשפיע עלינו בשנה החולפת הוא מבצע "צוק איתן". המבצע השפיע לא מעט על פעילות משרדי המכירות, בעיקר בפרויקטים שנבנים בפריפריות הדרומיות כמו באר-שבע ושדרות ששם היו לא מעט מטחי טילים אשר מנעו מהרוכשים הפוטנציאליים לצאת ולבקר במשרדי המכירות. גם

בפרויקטים במרכז הארץ הרוכשים פחות התפנו לבצע רכישת דירה ודחו את התהליך בגלל האזעקות והצורך להישאר עם הילדים בממ"ד בבית.

גורם נוסף שהשפיע על שוק הנדל"ן בשנה האחרונה הוא הורדת הריבית. גם הריבית במשק ירדה ואיתה גם הריבית למשכנתאות ולכן נטילת משכנתא הפכה למאוד אטרקטיבית שיכלה בהחלט לסייע לרוכשים. במצב נורמאלי, שבו חוסר הוודאות לגבי חוק מע"מ 0 לא היו מעכבים את הרוכשים וצוק איתן לא היה מתרחש, הורדת הריבית הייתה בהחלט מעלה את הביקושים לדירות.

בשנת 2015 כאמור אני לא צופה שמחירי הדיור בישראל ירדו. להפכך – מחירי הדיור רק יעלו וצפויים לעלות משמעותית. ההיצע נמוך והביקושים יגדלו. אני צופה שמצוקת הדיור תעסיק רבות את קברניטיי הציבור הן במהלך תקופת הבחירות והן בממשלה שתיבחר. אני מאמין שנושא הדיור הינו אחד הנושאים הבוערים בשיח הציבורי ויהוו משקל רב איך החברה שלנו תיראה בשנים הקרובות.

אנחנו ב"ארזים" המשכנו להתנהל בכל התקופה האחרונה ששררה בה חוסר הוודאות, בכלל הפרויקטים שלנו, באופן רגיל ובחלק מהפרויקטים שלנו אף העלנו מחירים עקב התקדמות בקצב הבנייה.

הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

רוכשי הדירות מחפשים אחר הדירה המושלמת תקופה ארוכה ומבצעים סקר שוק אחר המשכנתא המשתלמת ביותר, אלא שלעתים רבות, למרות הניסיון לחסוך בהוצאות אלה, רוכשי הדירות שוכחים בדרך אל הדירה מספר דברים מאוד חשובים, שעלותם עלולה להגיע לעתים לכדי עשרות אלפי שקלים. 

גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א), מציג את הדברים הכי נשכחים בעת רכישת דירה.

1.  מס רכישה – רוכשים רבים שוכחים בעת רכישת דירתם, את מס הרכישה. לעתים הם לא לוקחים את מס הרכישה בחשבון ובמידה ובבעלותם דירות נוספות התשלום בגין מס הרכישה עלול להגיע לכ- 5-6% ממחיר הדירה ולמאות אלפי שקלים. 
2. שכר טרחת עו"ד – כבר חישבתם את התשלום החודשי של המשכנתא, אלא שפתאום, לאחר חתימת החוזה, נזכרתם שעליכם לשלם גם בעבור שכר הטרחה של עורך הדין שלכם. עבודה עורך הדין לא מסתיימת ברגע חתימת החוזה אלא נמשכת עד לסיום רישום הדירה בטאבו. שכר טרחת עו"ד נע בין 1-1.75% ממחיר הדירה.
3. חיבורים – רוכשי דירה חדשה פעמים רבות אינם מודעים כי עליהם לשלם בעבור חיבורים. מחירי הדירות בפרויקטים החדשים אינם כוללים את תשלומי החיבור לגז, חשמל ומים אשר עלולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. חיבור למונה חשמל למשל, עומד על כ- 5,000-6,000 שקלים, חיבור לגז נע סביב 2,000 שקלים וחיבור למים עולה בממוצע כ-500 שקלים.
4. תשריטים בטאבו – גם עלות התשריטים בטאבו, הם תשלום הנעלם לעתים רבות מעיני רוכשי הדירות ואינו נכלל במחיר הדירה. בדירה חדשה עומדים מחירי התשריטים על כ-600 ש"ח לחדר ו2,400 שקלים בעבור תשריטים של דירה בת 4 חדרים.
5. דמי תיווך – במידה ורכשתם דירה מיד שנייה באמצעות שירותי תיווך, תצטרכו לקחת במחיר הדירה גם את התשלום בעבור דמי התיווך. דמי תיווך תמורת דירה יד שנייה עומדים על כ-2% ממחיר הדירה, לא כולל מע"מ. ורכשתם דירה
6. חדשה מקבלן באמצעות שירותי תיווך, תשלמו דמי תיווך בסך של כ-1-2% בתוספת מע"מ. 
7. היטלי השבחה –  דבר נוסף, אשר נשכח לעתים ע"י רוכשי נדל"ן הם היטלי השבחה. מדובר בהיטל אותו נדרשים לשלם רוכשי מגרשים תמורת פיתוח והשבחת הקרקע. תשלום דמי ההשבחה כאמור לא תמיד נלקח בחשבון אך עלול להגיע לסכומי עתק.
8. עלויות תוספות ושדרוגים – רבים חושבים שרכישת דירה חדשה מקבלן מבטיחה להם את מטבח החלומות שלהם, התריסים שתמיד רצו, דלתות מפוארות ועוד שלל פינוקים. אלא שלרוב, המפרט בדירות החדשות הוא מפרט בסיסי או בלשון העם "סטנדרט". לפיכך, במידה ובחרתם לשדרג למטבח של חברה מוכרת כגון "רגבה", דלתות יוקרתיות של חברת "פנדור" או החלטתם לשדרג את התריסים לתריסים חשמליים, לריצוף מפואר יותר או לברזים מתוצרת גרמנית, הרי הוספת סכום נכבד למחיר הדירה אותו כלל לא הבאתם בחשבון בזמן שחישבתם את עלות הדירה.
9. ביורוקרטיה – קטגוריה זו כוללת מגוון רחב של תשלומים שבכלל לא העלתם על דעתכם כאשר החלטתם לרכוש דירה. כך למשל, נכלל בקטגוריה תשלום בגין הערת אזהרה בטאבו בסך 150 שקלים, שמאות בסך של כ-500 ש"ח, מכתב מנוטריון בעלות של כ-250 שקלים, משכון הכנס העולה כ-160 ש"ח, עמלת פתיחת תיק משכנתא בסך של כ0.24% מגובה המשכנתא. כמו כן, מחכות לכם שנים ארוכות של תשלומי ביטוח חיים וביטוח הנכס הנדרשים לצורך קבלת משכנתא.  
10.  מדד תשומות הבנייה – מדד תשומות הבנייה מתפרסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יחד עם מדד המחירים לצרכן. פעמים רבות, מצמידים הקבלנים את התשלומים בעבור הדירה לממד זה. עלייה במדד תשומות הבנייה עלולה לגרום לעלייה משמעותית בתשלומי הדירה ועלולים להצטבר לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.  במקרים אחרים, התשלומים בעבור הדירה מוצמדים למדד המחירים לצרכן או למדד הדולר וגם במקרים אלה, במידה והמדדים יעלו עלולים רוכשי הדירה לעמוד בפנים תשלומים שלא נלקחו כלל בחשבון. 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בסוף השבוע שעבר את מה שמרבית אנשי הנדל"ן יודעים כבר מזמן: זינוק של 31% במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

אומנם ע"פ הנתונים, ישנה ירידה חדה במכירת דירות במהלך חודש ספטמבר במהלכו נמכרו 1700 דירות חדשות בלבד, אך ברור כי החופשות המרובות וחגי תשרי הם הגורם העיקרי לכך והמדד ההשוואתי הנכון הוא לספטמבר 2012.

בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2013 כמות הדירות החדשות המבוקשת הייתה גבוהה ב-3.5% מזו של החודשים המקבילים בשנת 2012 עם עלייה בהתאם בכל הערים.הנתון בהחלט משקף את מצב שוק הנדל"ן בישראל כיום. הביקושים הקשיחים נשמרים וישמרו גם בהמשך. במהלך חגי תשרי, כמו בכל שנה, יש בדרך כלל האטה במשרדי המכירות והביקושים יורדים. זו מגמה שכיחה מאחר וכל עם ישראל מבלה בחיק המשפחה בארץ או בחו״ל, ולא מתפנה לעסוק ברכישת נדל"ן- מה שנקרא תופעת 'אחרי החגים'.

מצד אחד האטה בחגי תשרי ברורה, אך הנתון ביחס לשנה שעברה מצביע על עלייה משמעותית וזו ההשוואה הרלוונטית. המסר למקבלי ההחלטות ברור: על אף חוסר הודאות שהיה קיים בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים מאז הקמת הממשלה החדשה ורף הציפיות הגבוה, יחד עם המגבלות המיסוי החדשות וצעדים ממשלתיים נוספים,  לא באמת עושים רושם ומפחידים את קהל הרוכשים והביקושים הקשיחים נשמרים ואף עולים.

הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

בעשור האחרון אנו עדים לתנופת פיתוח משמעותית בתחום התשתית התחבורתית ורשת הכבישים של מדינת ישראל. כבישי אורך ורוחב רבים שיפרו את הנגישות של אזורים ויישובים מרוחקים באופן משמעותי; כביש 6 חיבר ושיפר משמעותית את הנגישות מאזור הדרום ואזור הצפון למרכז הארץ, כביש 431 עשה פלאים לערים כמו נס-ציונה, באר-יעקב ומודיעין, כביש 471 וכביש מכבית שדרגו משמעותית את אזור בקעת אונו וכביש המנהרות החוצה את חיפה מאזור הכרמל לכיוון הקריות עשה לא פחות ממהפכה באזור כולו.

המחאה החברתית מאחורינו, התחזיות ממשיכות להשתנות בין עליות לירידות וגם הנתונים של השמאי הממשלתי לא מביאים לירידת המחירים המיוחלת. מדיניות הממשלה בתחום הנדל"ן אינה מניבה תוצאות ואזרחי מדינת ישראל ממשיכים לשלם ביוקר על מגוריהם, כאשר רובנו כלל לא מבינים מדוע. באופן כללי, ישנן מספר סיבות למחירי הדירות היקרים