באופן מפתיע, הרשות ועיריית תל אביב הסכימו לקדם עם חברת השער לישראל בע"מ עסקת "חילופי קרקע" מפוקפקת, במסגרתה השער לישראל "מוותרת" על זכויותיה בדולפינריום – מתחם בידור כושל שעומד נטוש מזה עשורים, אשר הוכח מעל לכל ספק ששוויו הכלכלי כמעט ולא קיים ואשר חוזה החכירה שלו מופר על ידה באופן בוטה – ובתמורה מקבלת זכויות חכירה לדורות במגרש סמוך ממזרח, בן 12 דונם, מהנדירים והיקרים בישראל, ועליו זכויות בנייה בהיקף של עשרות אלפי מ"ר לבניית מיזם נדל"ן מניב של מגורים ומלונאות ("מתחם העירייה").
על פי שומת השמאי הממשלתי האחרונה, משנת 2014, שוויו של מתחם העירייה הוא כמעט פי 12.5 משווי הדולפינריום, והפער הכספי בין המתחמים מגיע ל-814,000,000 ש"ח (!). למעשה, מדובר בהערכה שמרנית ביותר – והפער האמיתי קרוב יותר למיליארד וחצי ₪, אם לא יותר; והכל – לא כולל רווח יזמי, שצפוי לעמוד גם כן על מאות מיליוני שקלים.
מדובר באחת החלקות האחרונות שנותרו ריקות ב"קו ראשון לים", חלקה ייחודית ונדירה ב"קילומטר הזהב" הנדל"ני של תל אביב שיזמים היו מוכנים לשלם תמורתה הון תועפות. זכויות עתק אלה, על גבי קרקע ציבורית, מוענקות לשער לישראל ללא מכרז ובלא כל התמחרות, תוך פגיעה קשה בשוויון ובעקרון הצדק החלוקתי סתם – משום שהתמזל מזלה להיות בעלי החלקה הסמוכה.
ה"תירוץ" הרשמי לעסקת הדולפינריום הוא הצורך ב"פינוי המפגע" ויצירת "רצף הטיילת". אך אך העסקה מתעלמת מן העובדה הפשוטה – לפיה השער לישראל הייתה מחויבת, על פי חוזה החכירה שלה, לשמור על הדולפינריום במצב תקין, להימנע משימושים חורגים שלא תואמים את התב"ע החלה בו, ובעיקר – לאפשר רצף של הטיילת בין מבנה הדולפינריום לים. הרשות נמנעה מלנקוט באחת ממגוון החלופות שעמדו לרשותה להשגת המטרה הזו – החל באכיפת חוזה החכירה, דרך ביטול החוזה או אי הארכתו, וכלה ברכישת הדולפינריום או הפקעתו.
אם בכך לא די – הרשות הסכימה להסדר תשלומים שבמסגרתו היא גובה רק 31% מההפרש בין המתחמים ("דמי היתר") –במקום לגבות 91% מערכו של מתחם העירייה, כפי שנעשה בכל עסקת הקצאת קרקע אחרת – ובכך ויתרה במו ידיה על הכנסות של כמעט חצי מיליארד ₪ (בהערכה שמרנית) שהיו אמורים להיכנס לקופת הציבור, ובמקום זאת הסכימה "לסבסד" את כיסיה של חברה פרטית.
התנועה עתרה לבטל את הקצאת הקרקע לשער לישראל במסגרת העסקה, הגורמת נזק אדיר לאינטרס הציבורי: בראש ובראשונה, היא נערכה ללא מכרז כך שבמקום למקסם את התמורה לקופה הציבורית בעד המתחם המזרחי, בסכומים שהיו עשויים להגיע למיליארדי שקלים, המתחם מוענק על מגש של כסף, ללא מכרז, לידיים פרטיות (ועוד לידיו של מי שהפר במשך עשרות שנים את חוזה החכירה שלו); שנית, באשר הסדר התשלומים שנקבע בעסקה כולל ויתור של רמ"י על הכנסות בגובה כחצי מיליארד שקלים (בהערכה שמרנית) אשר היו אמורים להגיע לקופה הציבורית; ושלישית, ואף אולי העיקרית, באשר העסקה עלולה להוות תקדים מסוכן מאוד, בעקבותיו יגדל פלאים "תג המחיר" שהרשות תידרש לשלם עבור פינוי בעלי קרקע ויזמים מנכסים שנמצאים במיקום אסטרטגי ולציבור יש אינטרס ציבורי בשינוי התוכניות שחלות עליהם.
התנועה טוענת כי העסקה מבטאת שימוש ציני, מלאכותי ומעושה בכלי התכנוני של איחוד וחלוקה: הענקת זכויות בנייה רחבות היקף במתחם המזרחי, בד בבד עם הקצאתן לחוכר שקודם לכן החזיק בנכס חסר כל תועלת, שעה שעמדו בפני הרשויות חלופות כה רבות להשגת המטרה הציבורית של שמירת רצף הטיילת – מהווה ניצול לרעה של כלי האיחוד והחלוקה, בניגוד למטרות התכנוניות לשמן הוא נוצר, וכן ניצול של האמון שניתן ברשות כנאמנת על קרקעות הציבור.
התנועה הציגה בפני בית המשפט תמונה קשה של התנהלות הגורם האמור להיות אמון על המשאב יקר הערך של מקרקעי המדינה. להיטותה של רמ"י לקדם את העסקה בכל מחיר, חרף הפרותיה הרבות של החברה, חרף השומות שנערכו לעסקה אשר באופן עקבי הצביעו על פער בין שווי המתחמים הנמדד במאות אחוזים, חרף ביקורתו החריפה של מבקר המדינה והביקורת הציבורית העזה שליוותה את הליכי התכנון, וחרף השלכות הרוחב הקשות שהעסקה צפויה לגרום מכאן ולהבא – מעוררים חשש בדבר המניעים העומדים בשורש העסקה.
לטענת התנועה ככל שסברו הרשויות כי מקרקעי מתחם העירייה אינם נדרשים עוד לצורך הציבורי שלשמו הופקעו, היה עליהן לקדם שינוי ייעוד ולהשיב את הבעלות לידי רמ"י, בהתאם להסדר הקרקע החל על המתחם. או אז היה על רמ"י לשווק את המתחם במכרז פומבי, אשר ישיא את הכנסות הציבור משיווקו, ולגבות בגינו דמי חכירה מהוונים. ובאשר למטרה הציבורית של השגת "רצף הטיילת" – הרשויות יכולות היו לפעול באחת מן החלופות המגוונות – והמידתיות – שעמדו לרשותן.
