בלוח סילוקין מסוג שפיצר ההחזרים החודשיים שווים בהנחה שאין מרכיב מדד בהלוואה. נוכחתי לראות בעברי כמרצה למימון במערכות הבנקאיות שלא פעם גם
בנקאים מתקשים בהבנת המתודולוגיה המימונית של אופן החזר המשכנתא ואופן סילוקה. אנסה להסביר בפוסט זה כיצד מחושבים הפרמטרים השונים המרכיבים את הלוח בדוגמא.
איך מחשבים משכנתא לפי לוח שפיצר?
ננסה להסביר את אופן החישוב בעזרת הדוגמא הבאה (נשתמש במספרים קטנים לשם נוחות החישוב). לקחתם משכנתא של 10,000 ₪ (או הלוואה) מהבנק לחמישה חודשים, ההלוואה מוחזרת לפי לוח שפיצר. נניח שהריבית השנתית הנקובה על ההלוואה הינה 6%. נציג אתה
את התפתחות המשכנתא עד לסילוקה באמצעות הטבלה הבאה:
בלוח סילוקין שפיצר מתחילים בחישוב ההחזר החודשי. ההחזרים לפי לוח שפיצר שווים.
את גובה ההחזר החודשי ניתן לחשב באמצעות אקסל או מחשבון פיננסי. באמצעות מחשבון פיננסי
כלשהו, יש להזין את הפרמטרים הבאים: מספר תקופות – 4 (n=4), ריבית חודשית 6%/12=0.5%
(i=0.5%), סכום המשכנתא 700,000 ₪ (PV=700,000)' נקבל החזר חודשי 2,030 ₪ (PMT=2030).
אחרי שמחשבים את ההחזר החודשי, יש לחשב את תשלום הריבית החודשי. תשלום הריבית מחושב תמיד מיתרת הקרן הבלתי מסולקת של החודש הקודם. כך למשל החזר הריבית בחודש הראשון
יחושב כך:
0.005 * 10,000 = 50
ואז יש לחשב את תשלום הקרן החודשי, על ידי הפחתת החזר הריבית החודשי מסך התשלום, כך:
2,030 – 50 = 1,980
עתה יש לחשב את יתרת הקרן הבלתי מסולקת לאותו חודש, על ידי הפחתת הקרן מיתרת הקרן
הבלתי מסולקת של החודש הקודם:
10,000 – 1980 = 8,020
באותו אופן נמלא את שאר הטבלה. מטעמי נוחות עיגלתי את המספרים המופיעים בלוח הסילוקין.
כל החזר חודשי מורכב משני גורמים: קרן וריבית. בהחזרים הראשון מרכיב הריבית מסך ההחזר
החודשי גבוה יחסית ומרכיב הקרן נמוך. עם הזמן מרכיב הקרן הולך וגדל ואילו מרכיב הריבית הולך וקטן, עד לסיום ההלוואה. הריבית המצטברת שתשלמו לאורך חיי המשכנתא, היא סכימה של כל
העמודה השלישית. הריבית הנצברת בדוגמא זו (בחישוב פשוט) 150 ₪. אם תסכמו את כל עמודת החזרי הקרן תקבלו 10,000 ₪ שזה סכום המשכנתא. המטרה שלכם כלווים היא לשלם מה שפחות ריבית נצברת לאורך חיי המשכנתא. החיסכון בריבית מושפע בין השאר: ממסלול המשכנתא, הריבית, אורך חיי המשכנתא, ההחזר החודשי.
בדוגמא זו הנחנו כי הריבית אינה צמודה למדד. איך הייתה מתפתחת המשכנתא ומרכיביה עם ההלוואה הייתה צמודת מדד? נראה עתה את השפעת המדד (האינפלציה) על המשכנתא.
לשם כך, נניח בהמשך לדוגמא הקודמת, כי ההלוואה צמודת מדד. וכן נניח כי המדד בכל חודש
עלה ב- 1% בכל חודש.
ההחזר החודשי בחודש הראשון יהיה:
2,030 • 1.01 = 2,050.3
ההחזר החודשי בחודש החמישי יהיה:
2,030 • 1.015 = 2,133.55
כאשר המשכנתא צמודה למדד, בתנאי אינפלציה חיובית, ההחזרים החודשיים, יילכו ויגדלו עם הזמן.
שוו בנפשכם מה יקרה להחזר חודשי על סך 5,000 ₪ שנתון להשפעת המדד. יש מצב שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים הולכים וגדלים. יתרת קרן בלתי מסולקת תגדל מהשפעת המדד באופן דומה.
ככל שהמשכנתא תילקח לזמן ארוך יותר, הריבית המצטברת שתשלמו לבנק תהיה גבוהה יותר.
לשם המחשה, ניקח דוגמא זו ונפרוש את ההלוואה ל- 10 חודשים (במקום 5):
הצגתי לשם המחשה את ההחזר בחודש הראשון.
הריבית המצטברת שיחזירו הלווים בדוגמא זו הינה כ- 277 ₪. זאת לעומת כ- 150 ₪ כאשר ההלוואה תהיה פרוסה לחמישה חודשים (בדוגמא הקודמת). ההבדלים הינם עצומים. תארו לכם אלו הבדלים יהיו כאשר סכום המשכנתא הוא חצי מיליון ₪ (למשל) ואיזו השפעה יש לתקופה על הריבית המצטברת שתשלמו. לכן, החזר חודשי נמוך הוא לחלוטין לא אינדיקציה לאיכות המשכנתא, יש להסתכל על מכלול הגורמים שמרכיבים את המשכנתא. המטרה שלנו כלווים היא לשלם ריבית מצטברת נמוכה ככל האפשר, תוך תכנון החזר חודשי שעונה לקריטריונים של הבנקים מצד אחד ולפרופיל הפיננסי שלנו כלווים מצד שני.
לאורך שנות ניסיוני הרבות, נתקלתי לא פעם במגוון קלישאות של לווים שבדקו כדאיות מיחזור.
הקלישאה הנפוצה: אין טעם לבצע מיחזור כי לפי לוח שפיצר עכשיו אני מתחיל להחזיר את הקרן...
היו אף שציטטו בנקאים שאמרו להם דברים דומים. ובכן מדובר בדברים חסרי שחר. כאשר בודקים כדאיות מיחזור משכנתא, לא משנה מה ששולם בעבר. מה שקובע זה תנאי הריבית האלטרנטיביים אותם ניתן להשיג כיום מהבנקים.
לסיכום, חוץ מלוח הסילוקין ישנם גורמים נוספים המשפיעים על החזר המשכנתא כמו עליית המדד ועלות הכסף של הבנק. ההשפעה תלויה כמובן בתמהיל המשכנתא (המסלולים) שבחרתם. אם אינכם בקיעים בנושא מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ואמין. אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים לאפיין
את פרופיל הלקוח ולהשיג לו את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורו.
בהמשך, אכתוב על לוחות סילוקין נוספים: לוח סילוקין רגיל המכונה קרן שווה, הלוואת גרייס והלוואת בלון.
