הדבר החשוב ביותר הוא הכסף שלכם. לפני שיצאתם לדרך בחיפוש הדירה הנחשקת – ראשית, הגדירו מסגרת תקציבית קשיחה לרכישת הדירה, והשתדלו לא לחרוג ממנה. בידקו מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, ולאחר מכן מהם מקורות המימון הנוספים בהם יהיה לכם צורך. לשם כך מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, שיעזור לכם להבין את מצבכם הפיננסי, ויעשה עבורכם את ה"עבודה השחורה". בשלב זה יש לשים לב לצורך בהקצאת תקציב להוצאות הנלוות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תשלומי הצמדה למדד, שדרוגים ושיפוצים ועוד כהנה וכהנה הוצאות.
התחלתם בחיפושים, ואתם בטוחים שמצאתם את דירת החלומות, עכשיו הגיע הזמן לנהל מו"מ מסחרי על הדירה – חשוב לבדוק שהמחיר המוצע מייצג את שווי השוק הריאלי בגינה. ניתן לבצע בדיקה באתר של רשות המיסים ביחס לדירות דומות שנמכרו באזור לאחרונה. בנוסף, חשוב לבצע השוואת מחירים, ולא ללכת שבי אחר הדירה הראשונה שנקרית בדרככם. בבואכם לבחון את מחיר הדירה, ישנם מרכיבים חשובים שיש לקחת בחשבון, כמו הצמדות, שטח הדירה, מיקומה, קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, וכיוב'. בעת המו"מ כדאי לציין את הליקויים והחסרונות בדירה, אשר עשויים לשמש אתכם כקלף מיקוח להורדת המחיר.
הגעתם למסקנה שקיבלתם מחיר מצוין, וברצונכם להתקדם מול המוכרים - אחד הכללים החשובים ביותר ברכישת דירה הינו לא לחתום על זכרון דברים – מדובר במסמך משפטי מחייב, אשר משמש פעמים רבות מלכודת דבש עבור רוכשים תמימים, אשר נפלו בקסמה של דירת חלומותיהם, והם מעוניינים להבטיח שהמציאה, לא תימכר לאחרים. הם חותמים על זכרון דברים, שמעגן לרוב הסכמות מסחריות בלבד, לפני שבוצעו כל הבדיקות ההכרחיות ביחס לדירה, מבלי לדעת שאם ימצא משהו בעייתי בבדיקות, ויבקשו לחזור בהם מכוונתם לרכוש את הדירה, יהיה הדבר בעייתי, והם עלולים להיקלע להליך משפטי ארוך ויקר.
לא חתמתם על זכרון דברים, אך ברצונכם להתקדם בתהליך הרכישה, אז מה עכשיו? יש לבצע בדיקות מקדמיות הכרחיות ביחס לנכס. ראשית, יש לבצע בדיקה רישומית של הנכס, בכדי לוודא את הזהות של הבעלים, ולדעת שההסכם ייחתם מול הגורמים הנכונים. כמו כן, בדיקה זו תוודא כי על הדירה לא רשומים עיקולים, שעבודים ומשכנתאות. את הבדיקה מבצעים ע"י הוצאת פלט רישום מאת הגוף הרלוונטי – טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת בהתאם לעניין. בנוסף, כדאי להוציא פלט של רשם המשכונות כדי לוודא שעל הנכס לא רשומים משכונים.
בד בבד עם ביצוע הבדיקה המשפטית, יש לבצע בדיקה תכנונית, באמצעות בדיקת התשריטים של הנכס ברשות המקומית, וכן בדיקה של התוכניות החלות על הנכס, והאם יחול היטל השבחה עליו. בדיקה זו יכולה לוודא כי הנכס בנוי בהתאם להיתר, וכי אין בו חריגות בנייה. כמו כן, מומלץ מאוד לבצע בדיקה הנדסית של הדירה באמצעות חברת בדק, במטרה לחשוף את הליקויים הקיימים בדירה, בכדי שניתן יהיה לתקנם טרם הרכישה, או במקרים חמורים אף לוותר על הרכישה בעקבותיהם.
שלב הבדיקות הסתיים בהצלחה? מזל טוב, כעת נותר רק לנהל מו"מ משפטי על החוזה. ומשזה יצלח ניתן לרכוש בשעה טובה את דירת החלומות.
* הכותבת, עו"ד מירי כהן, עוסקת בתחום המקרקעין מזה 7 שנים, בעלת משרד המתמחה בתחום המקרקעין, ומעניק ייצוג לצדדים במגוון עסקאות מקרקעין, ובכלל זה עריכת חוזי מכר דירות והסכמי שכירות, דיווח על עסקאות לרשויות המס, ביצוע רישומים שונים בלשכות רישום המקרקעין, ליווי פרויקטים נדל"ניים מסוגים שונים, לרבות עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ותמ"א 38.
לשאלות וייעוץ ניתן לפנות ישירות בטל'054-2117065 ובמייל: miri@miricohen.co.il
